GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG (Phần 3)

(Phần 1)

(Phần 2)

            ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM 

1. Khái niệm

     Công khai, minh bạch giao dịch bảo đảm có ý nghĩa trong việc bảo đảm an toàn pháp luật cho các bên xác lập giao dịch liên quan đến tài sản và khuyến khích hoạt động đầu tư vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc cho vay, nhằm tạo lập niềm tiên cho các chủ thể kinh doanh đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định. Đồng thời là sự cụ thể hoá trong BLDS, Bộ luật hàng hải, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật hàng không dân dụng…

– Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm là văn bản pháp luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ pháp luật về giao dịch bảo đảm.

– Nghị định số 49/2006/NĐ-CP ngày 18/05/2006 của Chính phủ về đăng ký và mua bán tàu biển, đăng ký thế chấp tàu biển.

– Nghị định số 70/2007/NĐ-CP ngày 20/04/2007 của Chính phủ về đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay dân dụng, về đăng ký cầm cố, thế chấp tàu bay.

– Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 của chính phủ về giao dịch bảo đảm thay thế cho Nghị định số 08/2000/NĐ-CP.

     Trong  hợp đồng tín dụng phát sinh giữa tổ chức tín dụng và người vay, phải tuân thủ theo quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại điều 94 khoản 1 Luật tổ chức tín dụng năm 2010. Giao dịch bảo đảm được xác lập trên cơ sở việc tự lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và tài sản bảo đảm.

     Đăng ký giao dịch bảo đảm là để hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro phát sinh khi xử lý tài sản bảo đảm, có lợi thế cho tổ chức tín dụng khi thanh toán tài sản bảo đảm trong mối quan hệ với các chủ thể khác cùng có quyền trên tài sản bảo đảm. Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên. Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất – Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng – Thế chấp, cầm cố tàu bay – Thế chấp, cầm cố tàu biển – Các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định.

     Ngoài ra, các bên tham gia giao dịch còn có thể thỏa thuận đăng ký giao dịch bảo đảm trong quá trình giao kết hợp đồng.

     Như vậy, đăng ký giao dịch bảo đảm là toàn bộ quy trình thủ tục theo quy định của pháp luật, phát sinh giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với bên nhận bảo đảm thông qua việc ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm. Bên đi vay dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong hợp động tín dụng đối với tổ chức tín dụng là cơ sở xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.

2. Đặc điểm

     – Đăng ký giao dịch bảo đảm là sự kiện ghi nhận người vay sử dụng tài sản của mình hoặc của người thứ ba để bảo đảm cho việc trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng.

     – Giá trị pháp luật của đăng ký giao dịch bảo đảm được thể hiện ở việc xác định thời hiệu có hiệu lực của giao dịch bảo đảm trong trường hợp pháp luật quy định phải đăng ký giao dịch bảo đảm. 

     – Khi tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không phải xem xét nội dung, hình thức của giao dịch bảo đảm mà chỉ kiểm tra các tài liệu cần thiết cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. 

     – Thủ tục, thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được pháp luật quy định theo từng loại tài sản bảo đảm. Thực tiễn có các loại giao dịch bảo đảm đó là:

     + Giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký là giao dịch pháp luật bắt buộc các bên khi xác lập giao dịch bảo đảm phải đăng ký, thì đăng ký là cơ sở làm phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Các giao dịch bảo đảm phải đăng ký gồm thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng, cầm cố tàu bay, thế chấp tày bay, thế chấp tàu biển và các trường hợp pháp luật có quy định.

     + Giao dịch bảo đảm theo yêu cầu của các bên khi tham gia giao.

3. Ý nghĩa

3.1 Đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ bảo đảm hiệu lực pháp luật cho giao dịch bảo đảm, đồng thời là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Đối với giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký thì việc đăng ký vừa là cơ sở để xác định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch vừa là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký khi xử lý tài sản bảo đảm.

3.2 Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị đối kháng đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

     – Điều 11 khoản 1 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2016 quy định, giao dịch bảo đảm có giá trị pháp luật đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký, thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. 

     – Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 của chính phủ quy định thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:

     + Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản găn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. 

     Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký thay đổi hợp lệ. 

     + Trường hợp tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm được ghi vào sổ đăng bạ tàu bay, sổ đăng ký tàu biển quốc gia.

      Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký là thời điểm nội dung đơn yêu cầu đăng ký thay đổi đó được ghi vào sổ đăng bạ tàu bay, sổ đăng ký tàu biển quốc gia.

     + Trường hợp tài sản bảo đảm là các tài sản khác không thuộc các trường hợp trên thì thời điểm đăng ký là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký được nhập vào cơ sở dữ liệu.

     + Trường hợp đăng ký thay đổi do sai sót về kê khai tài sản bảo đảm hoặc tên của bên bảo đảm, số giấy tờ xác định tư cách pháp luật của bên bảo đảm và thuộc thẩm quyền đăng ký của trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của cục đăng ký thuộc Bộ tư pháp thì thời điểm đăng ký là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký thay đổi được nhập vào cơ sở dữ liệu.

     – Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của cục đăng ký quốc gia thuộc Bộ tư pháp thì thời điểm đăng ký là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký thay đổi được nhập vào cơ sở dữ liệu.

     Như vậy, giá trị của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là việc xác định được thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, việc xác định không đúng thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ dẫn đến việc xác định giá trị dối kháng đối với người thứ ba không đúng.

3.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm có cơ sở để cung cấp thông tin phòng tránh rủi ro, tạo kênh thông tin chính thống về tình trạng pháp luật của tài sản giúp cho các chủ thể khi xác lập giao dịch mua bán tài sản hoặc nhận tài sản bảo đảm kiểm tra trước khi xác lập giao dịch để giảm đến mức thấp nhất rủi ro, đồng thời giúp cho tổ chức tín dụng thuận lợi khi xử lý tài sản bảo đảm.

4. Chủ thể

4.1 Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào tài sản bảo đảm.

     – Nếu tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sở tài nguyên và môi trường và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phòng tài nguyên và môi trường thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố, thế chấp.

     – Nếu tài sản bảo đảm là tàu bay thì cục hàng không thuộc bộ giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố, thế chấp.

     – Nếu tài sản bảo đảm là tàu biển thì cơ quan quy định đăng ký tàu biển khu vực nơi đăng ký tàu biển đó thuộc bộ giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố, thế chấp.

     – Nếu tài sản bảo đảm là động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký cùa các cơ quan tại điều 47 khoản 1, 2, 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 thì trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của cục đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố, thế chấp.

     Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phải bồi thường nếu gây thiệt hại trong các trường hợp sau: Đăng ký không chính xác nội dung yêu cầu đăng ký – Đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm không đúng thời hạn, trừ trường hợp bất khả kháng – Cung cấp thông tin không đúng với thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký.

4.2 Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền. Trường hợp thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm thì bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi. 

     Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm phải kê khai đúng, chính xác, đầy đủ các mục phải kê khai, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm và không được giả mạo giấy tờ. Nếu kê khai không đúng, không chính xác, không đầy đủ các mục phải kê khai, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm và giả mạo giấy tờ mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.

1. XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
2. Khái niệm

     Tài sản bảo đảm là biện pháp dự phòng rủi ro để thu hồi tiền cho vay, là giai đoạn cuối cùng, không mong muốn của hợp đồng tín dụng. Theo đó, tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm đã được thỏa thuận trong hợp đồng để thu hồi tiền cho vay, phát sinh là khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận của hợp đồng tín dụng. Cụ thể:

     – Đối với biện pháp cầm cố, khi đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo các bên thỏa thuận hoặc bán đấu giá.

     – Đối với biện pháp thế chấp, khi đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không không đúng thỏa thuận thì tài sản thế chấp được xử lý theo quy định tại điều 299 BLDS năm 2015.

     – Đối với biện pháp đặt cọc, thì tài sản đặt cọc được trả cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ dân sự.

     – Đối với biện pháp ký cược, thì nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê, nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.

     – Đối với biện pháp ký quỹ, thì bên cho vay được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên vay gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng.

     Như vậy, xử lý tài sản bảo đảm là cách thức chuyển tài sản bảo đảm thành tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật trong trường hợp các bên không thỏa thuận thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng tín dụng.

2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm

Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo các nguyên tắc:

     – Trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực hiện cho một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận trái pháp luật thì bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

     – Trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

     – Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì người mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được công khai, khách quan, minh bạch, tôn trọng quyền thỏa thuận, tự định đoạt, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, người liên quan phù hợp với quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Xử lý tài sản bảo đảm không phải là hoạt động kinh doanh của bên nhận tài sản, chỉ bán đấu giá khi các bên không thỏa thuận được.

     Người xử lý tài sản bảo đảm là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch có thỏa thuận khác.

     Quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý là quyền yêu cầu của người xử lý tài sản đối với người đang giữ tài sản bảo đảm để xử lý hoặc yêu cầu toà án giải quyết. Trường hợp người đang giữ tài sản bảo đảm là người thứ ba thì bên bảo đảm có trách nhiệm phối hợp với người xử lý tài sản thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm. Khi thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm, người xử lý phải thông báo trước cho người đang giữ tài sản bảo đảm trong một thời gian hợp lý, không được áp dụng các biện pháp mà pháp luật cấm, trái với đạo đức xã hội. Trách nhiệm chi trả cho việc thu giữ tài sản bảo đảm thuộc về bên bảo đảm hoặc người thứ ba đang giữ tài sản bảo đảm. Nếu bên bảo đảm hoặc người thứ ba đang giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản để xử lý hoặc cản trở việc thu giữ tài sản mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm thì phải bồi thường.

3. Thứ tự thanh toán

      Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định tại Điều 308 BLDS năm 2015, Cụ thể như sau:

     – Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng.

     – Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước.

     – Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

     Thứ tự thanh toán có thể thay đổi nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự thanh toán., bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

3.1 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm. 

     – Theo thỏa thuận của các bên.

     + Bán tài sản bảo đảm thông qua bán đấu giá và bán tài sản bảo đảm không thông qua bán đấu giá, sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm có trách nhiệm thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản bảo đảm.

     + Bên nhận bảo đảm được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, nhưng phải có văn bản chứng minh quyền xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan có thẩm quyền khi chuyên dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.

     Các bên có quyền thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức thẩm định giá để xác định giá trị tài sản bảo đảm.

     + Bên nhận bảo đảm được nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.

     – Bán đấu giá tài sản bảo đảm. Là hình thức bán công khai tài sản bảo đảm, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá, với một giá khởi điểm được ấn định để những người mua tự do trả giá, người nào trả giá cao nhất nhưng không được thấp hơn giá khởi điểm thì mua được tài sản.

    Bán đấu giá phải được niêm yết, thông báo về tài sản, thời gian, địa điểm, những người tham gia đấu giá…

    Tài sản bán đấu giá có thể là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật:

     + Tài sản bán đấu giá gồm tài sản để thi hành án, tài sản là tang vật vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước, tài sản bảo đảm trong giao dịch quy định phải xử lý bằng bán đấu giá, tài sản nhà nước được xử lý bằng bán đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật.Trình tự, thủ tục liên quan đến bán đấu giá là quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác được quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.

     + Hoạt động bán đấu giá thực hiện thông qua trung gian, theo đó, người có tài sản không trực tiếp bán tài sản của mình mà ủy quyền cho tổ chức có chức năng bán tài sản.

     + Giá tài sản bán đấu giá được trả từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất. Vì vậy, khi xác lập hợp đồng bán đấu giá, người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán tài sản phải thỏa thuận xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá trước khi ký hợp đồng bán đấu giá hoặc trước khi chuyển giao tài sản để bán, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3.2 Xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp cụ thể. 

      – Xử lý tài sản bảo đảm là động sản trong trường hợp không có thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý, thì tài sản bảo đảm được đem ra bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Nếu tài sản bảo đảm xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, nhưng phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác nếu có.

      – Xử lý tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu người thứ ba là người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được ủy quyền. Trường hợp người có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu thì bên nhận bảo đảm phải chứng minh quyền được đòi nợ. Trường hợp bên nhận bảo đảm đồng thời là người có nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận bảo đảm được bù trừ khoản tiền đó. Trình tự, thủ tục liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ được quy định tại điều 7 thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN.

     – Xử lý tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá, trái phiếu, cổ phiếu, hối phiếu, vận đơn, thẻ tiết kiệm được thực hiện theo quy định của pháp luật về trái phiếu, cổ phiếu, hối phiếu, vận đơn, thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá khác.

     – Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý.

     + Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     + Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các bên có quyền thỏa thuận hoặc định giá tài sản, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thanh toán trước, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất.

     – Xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai.

     + Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc đối tượng đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản được áp dụng đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thế chấp nhà ở xã hội, hợp đồng mua bán tài sản và tài sản chế tạo, sản xuất tài sản.

     + Trường hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm, dẫn đến phải xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai là các loại tài sản không thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản thì tài sản bảo đảm được xử lý: Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm) hoặc người mua tài sản bảo đảm được sở hữu tài sản bảo đảm tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng bảo đảm và biên bản xử lý tài sản bảo đảm (nếu có) là giấy tờ chứng minh bên nhận bảo đảm được thực hiện các quyền giao dịch về tài sản.

4. Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm

     Người mua tài sản bảo đảm, người nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với mình có quyền sở hữu tài sản đó. Trường hợp tài sản bảo đảm có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

     Trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.

     + Trường hợp chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi xử lý được thực hiện theo pháp luật đất đai. Tại điều 12 khoản 2, 3 thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định: “…Trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ đề nghị phải bổ sung một bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chính thực theo quy định của pháp luật hoặc một bản sao hợp đồng bảo đảm được ủy ban nhân dân cấp phường (xã) chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính hoặc văn bản khác chứng minh có thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm”.

     + Trường hợp tài sản bảo đảm không thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thì bên mua, bên nhận chính tài sản bảo đảm có quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng bảo đảm hợp pháp và biên bản xử lý tài sản bảo đảm (nếu có) là giấy tờ chứng minh việc xác lập quyền sở hữu tài sản của bên nhận bảo đảm (khoản 3 Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN).

1. TRANH CHẤP GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2. Khái niệm

     Tranh chấp là mâu thuẫn, xung đột, bất đồng giữa các chủ thể trong xã hội, tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức, tranh chấp trong lĩnh vực dân sự, hành chính, kinh doanh thương mại…   

     Trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, giao dịch bảo đảm, tổ chức tín dụng và người vay có thể phát sinh mâu thuẫn, xung đột, bất đồng khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng tín dụng.

     Như vậy, tranh chấp giao dịch bảo đảm là mâu thuẫn, xung đột, bất đồng giữa tổ chức tín dụng với bên bảo đảm hoặc bên thứ ba trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng giao dịch bảo đảm. 

2. Đặc điểm

     – Tranh chấp giao dịch bảo đảm là tranh chấp kinh doanh thương mại nếu như người vay có đăng ký kinh doanh hoặc có mục đích lợi nhuận mà không phụ thuộc vào kết quả có lợi nhuận hay không có lợi nhuận, các trường hợp còn lại là tranh chấp dân sự.

     – Tranh chấp giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng phát sinh từ yêu cầu của bên nhận bảo đảm là tổ chức tín dụng.

     – Nội dung tranh chấp giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng liên quan đến việc lựa chọn, thực hiện hợp đồng bảo đảm, như tranh chấp phát sinh từ giao dịch cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản, tranh chấp phát sinh từ giao dịch đặc cọc, ký cược, ký quỹ, tín chấp. Mặt khác, liên quan đến việc thực hiện các cam kết trong hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác lập giữa tổ chức tín dụng và người vay, như không bảo đảm ý chí tự nguyện của người thứ ba khi họ sử dụng tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của người vay. Dạng tranh chấp này thường phát sinh trong trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của hộ gia đình, yêu cầu tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu, hủy bỏ biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng theo yêu cầu của một bên, yêu cầu người vay thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng và quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng.

3. Giải quyết tranh chấp.

     Giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng là việc tổ chức tín dụng và người vay đi tìm giải pháp tối ưu, tự mình hoặc thông qua cơ quan có thẩm quyền giải quyết những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng được thể hiện:

     – Quyền tự do định đoạt, thỏa thuận của tổ chức tín dụng và người vay được làm tất cả những gì luật không cấm và không trái đạo đức xã hội nhằm tối đa hoá lợi ích của mình trên cơ sở tôn trọng trật tự xã hội để lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng. 

     – Là phương thức bảo vệ quyền của tổ chức tín dụng và người vay, góp phần củng cố, duy trì, phát triển quan hệ giữa tổ chức tín dụng và người vay.

     – Giảm thiểu chi phí giao dịch và bảo vệ các bên trên thị trường và là công cụ để phòng ngừa rủi ro.

     Tổ chức tín dụng và người vay hoặc người thứ ba có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng như thương lượng, hòa giải, giải quyết tại trọng tài hoặc toà án.

4. Thi hành kết quả giải quyết tranh chấp.

     – Nếu tổ chức tín dụng và người vay hoặc người thứ ba lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng là thương lượng hoặc hòa giải thì việc thi hành kết quả giải quyết tranh chấp không dựa trên quy tắc pháp lý mà phụ thuộc vào thỏa thuận, thiện chí của các bên tranh chấp.

     – Nếu tổ chức tín dụng và người vay hoặc người thứ ba lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín dụng là khởi kiện tại trọng tài hoặc toà án, nếu bên có nghĩa vụ không tự nguyện thực hiện phán quyết của trọng tài hoặc toà án thì bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án thi hành quyết định của trọng tài hoặc toà án.

 

TS. Nguyễn Quang Hiền - TAND quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh