Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và công ty H vô hiệu

Trước hết, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: b) Đất không có tranh chấp”.

Nội dung vụ án thể hiện ngày 26/5/2015, Tòa án đã có thông báo thụ lý vụ án yêu cầu chia tài sản ly hôn của ông Q và tranh chấp quyền sử dụng đất giữa vợ chồng cụ D, cụ Y với ông Q, bà T. Đến ngày 01/6/2015 và ngày 01/7/2015 bà T và Công ty H ký hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất và Hợp đồng mua bán Trạm xăng dầu có trên thửa đất.

Như vậy, tại thời điểm giao dịch, hai thửa đất và trạm xăng trên thửa đất là đất đang có tranh chấp và đang được Tòa án thụ lý giải quyết (chưa có bản án, quyết định của Tòa án) nên bà T không được thực hiện quyền chuyển nhượng hai thửa đất và trạm xăng cho công ty H.

Căn cứ Điều 128 BLDS năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu” thì giao dịch chuyển nhượng hai thửa đất và trạm xăng giữa bà H và công ty H vô hiệu do vi phạm quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mặt khác, theo quy định về  bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.

Vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa bà T, ông Q, cụ D, cụ Y đã được Tòa án thụ lý, chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định của tòa án nên việc công ty H nhận chuyển nhượng đất từ bà T không thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 128 BLDS năm 2005.

Trên đây là quan điểm cá nhân, rất mong nhận được ý kiến trao đổi của các đồng nghiệp và bạn đọc./.

TAND quận 10, TP HCM xét xử vụ án dân sự- Ảnh MH

MAI TRỌNG THAO (TAQS Quân chủng Hải quân)