Sửa đổi đồng bộ ba luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, khơi thông nguồn lực phát triển

Hoàn thiện pháp luật đất đai, giải phóng nguồn lực cho phát triển

Trình bày Tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV; đồng thời giải quyết những vướng mắc phát sinh sau hai năm thi hành Luật Đất đai năm 2024.

Đặc biệt, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực đất đai theo các cơ chế hiện hành chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027. Vì vậy, việc ban hành Luật trước ngày 01/3/2027 là yêu cầu cấp thiết nhằm bảo đảm tính liên tục, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Dự thảo Luật gồm 13 chương, 112 điều, giảm 03 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024 (gồm 260 điều). Định hướng sửa đổi tập trung vào những vấn đề cốt lõi liên quan đến quyền của người sử dụng đất, chuyển mạnh từ quản lý bằng công cụ hành chính sang công cụ kinh tế, tăng cường phân cấp, phân quyền và ứng dụng công nghệ số.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đổi mới cơ chế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, dự thảo không quy định riêng quy hoạch sử dụng đất mà tích hợp nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh; kế hoạch sử dụng đất cấp xã được xây dựng theo hướng đơn giản, số hóa, phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo bổ sung căn cứ đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án trước đó; phân định rõ trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc thực hiện thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất, thay vào đó hoàn thiện cơ chế định giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Nhà nước quyết định giá đất trên nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Trong lĩnh vực chuyển đổi số, mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước; Giấy chứng nhận bằng giấy và điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục không được yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Dự thảo cũng hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó quy định bắt buộc hòa giải trước khi cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp; bảo đảm quyền khởi kiện tại Tòa án theo các trường hợp luật định.

Thẩm tra dự án Luật, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục rà soát quy định về phân loại đất, quy hoạch, giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thẩm quyền quản lý nhà nước. Đặc biệt, cần bảo đảm các quy định tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân được xác lập rõ ràng, thống nhất, hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Đổi mới chính sách nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và bảo đảm an sinh xã hội

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Điểm đổi mới nổi bật là xác lập bốn nhóm nhà ở với cơ chế, chính sách tương ứng, gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, việc bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê thể hiện sự chuyển biến quan trọng trong tư duy chính sách, hướng đến giải quyết nhu cầu chỗ ở thực tế của người dân, nhất là những đối tượng chưa đủ điều kiện sở hữu nhà ở.

Dự thảo quy định về đối tượng thuê, hình thức đầu tư, điều kiện dự án, chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư, giá thuê và quản lý nhà ở cho thuê; qua đó tạo hành lang pháp lý thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở cho thuê ổn định, lâu dài.

Đối với nhà ở công vụ, dự thảo bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động được điều động, luân phiên, biệt phái đến công tác tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. Về nhà ở chính sách, dự thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư và các đối tượng chính sách khác. Đồng thời, sửa đổi quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Đối với nhà chung cư, dự thảo bổ sung nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại gắn với tái thiết đô thị, bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu; hoàn thiện quy định quản lý, vận hành nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu nại.

Về cải cách hành chính, dự thảo phân cấp 20/21 thủ tục cho chính quyền địa phương, chỉ giữ lại một thủ tục thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng; đồng thời cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh.

Thẩm tra dự án Luật, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, minh bạch đối tượng thụ hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách; hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở cho thuê, trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư nhà ở thương mại và khắc phục những bất cập trong quản lý chung cư, nhất là tranh chấp giữa Ban quản trị và cư dân, tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng.

Minh bạch hóa thị trường bất động sản, tăng cường bảo vệ quyền lợi các chủ thể giao dịch

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tập trung hoàn thiện khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, khắc phục những chồng chéo giữa pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Theo Tờ trình của Chính phủ, dự thảo làm rõ phạm vi điều chỉnh, không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách; sửa đổi quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng dự án bất động sản và các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Đây là chính sách hướng đến tăng cường bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, hạn chế rủi ro trong giao dịch. Dự thảo cũng bổ sung quy định về nguyên tắc, quy trình giao dịch bất động sản; xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng thống nhất, đồng bộ, được cập nhật thường xuyên; áp dụng mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân và bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh.

Về phân cấp, thẩm quyền quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương được đề xuất giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thay vì thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ trong một số trường hợp theo quy định hiện hành. Đồng thời, dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục và cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Thẩm tra dự án Luật, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị làm rõ cơ chế quản lý khoản tiền 5% giá trị hợp đồng, kiểm soát hoạt động đặt cọc, huy động vốn trước thời điểm được phép; bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê mua bất động sản. Đặc biệt, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng dự án đối với trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai nhưng có nhà đầu tư khác đủ năng lực tiếp nhận, cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Chính sách này có ý nghĩa quan trọng trong xử lý các dự án đình trệ, hạn chế lãng phí đất đai, nguồn lực đầu tư và bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng cần được đánh giá đầy đủ về cơ sở thực tiễn, tác động pháp lý và cơ chế kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, tạo động lực phát triển bền vững

Việc Quốc hội đồng thời xem xét sửa đổi ba đạo luật có mối quan hệ mật thiết phản ánh yêu cầu hoàn thiện thể chế một cách tổng thể, thống nhất. Nếu pháp luật đất đai xác lập cơ chế quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai, thì pháp luật nhà ở điều chỉnh chính sách phát triển, sở hữu, quản lý nhà ở; pháp luật kinh doanh bất động sản tạo khuôn khổ pháp lý cho các hoạt động đầu tư, giao dịch trên thị trường.

Do đó, sự thống nhất giữa ba đạo luật, đặc biệt về quy hoạch, giao đất, nghĩa vụ tài chính, điều kiện đầu tư, giao dịch, công chứng và thời điểm có hiệu lực thi hành, là điều kiện quan trọng để tránh xung đột pháp luật, hạn chế tranh chấp và nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện. Các cơ quan thẩm tra đều nhấn mạnh yêu cầu tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định, bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật và khả năng áp dụng trong thực tiễn.

Có thể thấy, điểm xuyên suốt của ba dự án luật là chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị phát triển, từ tháo gỡ những vướng mắc riêng lẻ sang hoàn thiện đồng bộ thể chế, đồng thời tăng cường trách nhiệm của Nhà nước trong bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Khi được hoàn thiện và ban hành, ba đạo luật được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch, ổn định, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển nhà ở, lành mạnh hóa thị trường bất động sản và tạo động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội, hướng tới phát triển nhanh và bền vững.

QUANG PHÚC

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành phiên họp sáng ngày 22/10/2026 - nguồn ảnh: quochoi.vn