Bà A phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 1,5 tỷ đồng nhưng không phải phạt cọc

Tác giả đã ví dụ một vụ án bà A ký thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại số 71 cho ông B với giá 44 tỷ đồng, có đặt cọc và xảy ra tranh chấp.

Quan điểm của tôi về việc giải quyết vụ án nêu trên là: Chấp nhận một phần yêu cầu của ông B buộc bà A trả lại cho ông B số tiền đặt cọc đã nhận 1,5 tỷ đồng; không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của ông B buộc bà A phải bồi thường 1,5 tỷ đồng tiền cọc, vì các lý do như sau:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 328, 398 BLDS thì việc bà A không thông báo cho ông B biết trước đó bà A đã tự ý sửa chữa, cơi nới nhà sai giấy phép, đã bị cơ quan chức năng xử phạt vi phạm hành chính theo Quyết định số 1434/QĐ- XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng, bà A chưa chấp hành quyết định này là việc làm không bắt buộc. Mặc khác, khi ký kết thỏa thuận với ông B, bà A đã cam kết “Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan Nhà nước để đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho ông B và giao tài sản đúng tình trạng hiện hữu, đúng thời gian và điều kiện quy định”. Do đó, thỏa thuận giữa bà A và ông B là đúng quy định của pháp luật và các bên phải thực hiện đúng thỏa thuận đã ký kết.

Thứ hai, việc ông B cho rằng trong quá trình sử dụng nhà, bà A tự ý sửa chữa, cơi nới nhà sai giấy phép, đã bị cơ quan chức năng xử phạt vi phạm hành chính theo Quyết định số 1434/QĐ- XPVPHC ngày 29/9/2017 của Thanh tra Sở Xây dựng, bà A chưa chấp hành quyết định này. Vì vậy, nếu hai bên thực hiện việc chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục đăng bộ, sang tên cho ông B, đây chỉ là quan điểm của ông B, hoàn toàn không đúng với thực tế. Bởi vì, thực tế là bà A đã thông qua Công ty Bất động sản bán nhà đất cho ông C với giá 46 tỷ đồng vào ngày 14/5/2019; ngày 18/7/2019 đã cập nhật sang tên ông C. Như vậy, bà A hoàn toàn có thể thực hiện việc chuyển nhượng và làm thủ tục đăng bộ, sang tên cho ông C theo đúng quy định của pháp luật.

Thứ ba, việc ông B yêu cầu bà A phải có văn bản của Ủy ban nhân dân quận xác nhận căn nhà “đủ điều kiện sang tên”, nếu không sẽ dừng mua là yêu cầu không có trong thỏa thuận đặt cọc, cũng không có trong các quy định tại Điều 328, 398 BLDS, nên bà A hoàn toàn có quyền từ chối yêu cầu này.

Thứ tư, việc ông B không tiếp tục đặt cọc thêm 1,5 tỷ đồng (chậm nhất vào ngày 22/4/2019) cho bà A; đồng thời đến ngày 26/4/2019, bà A tổ chức cuộc gặp với ông B để xác định ông B có tiếp tục thực hiện giao dịch hay không, nếu không thì bà A sẽ trả số tiền đặt cọc nhưng ông B không đến, từ ngày 26/4/2019, ông B không liên lạc với bà A là các hành vi vi phạm thỏa thuận của ông B. Do đó, bà A hoàn toàn có quyền chấm dứt thỏa thuận với ông B mà không vi phạm hợp đồng đặt cọc với ông.

Thứ năm, tuy ông B đã vi phạm thỏa thuận trước, nhưng việc bà A thông qua Công ty Bất động sản bán nhà đất cho ông C với giá 46 tỷ đồng vào ngày 14/5/2019 mà không thông báo cho ông B biết; ngày 15/5/2019, ông B gửi thông báo yêu cầu bà B đến Phòng Công chứng X vào ngày 16/5/2019 để hoàn tất thủ tục công chứng nhưng bà A không đến mà cũng không thông báo lý do cho ông B. Do đó bà A phải có trách nhiệm hoàn trả lại 1,5 tỉ đồng tiền đặt cọc đã nhận của ông B./.

 

TAND huyện Mường Tè, Lai Châu xét xử vụ án dân sự - Ảnh: Bùi Ngọc Chín

TRẦN QUANG THÁI (Tòa án quân sự khu vực Quân khu 7)