Đặt cọc và nhầm lẫn với giao dịch được đảm bảo bằng đặt cọc

Tuy nhiên, việc hiểu, áp dụng đúng các quy định về đặt cọc, giải quyết tranh chấp về đặt cọc, nhất là đặt cọc có liên quan đến giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hiện nay đang có nhiều cách hiểu và quan điểm khác nhau, cũng như nhầm lẫn giữa đặt cọc với giao dịch được đảm bảo bằng đặt cọc. Vì vậy, trong phạm vi bài viết này, tác giả đề xuất một số ý kiến để trao đổi như sau:

1.Về đối tượng của đặt cọc

Khoản 1 Điều 328 của BLDS quy định, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đối tượng của đặt cọc là “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác” và mục đích của đặt cọc là để đảm bảo cho việc thực hiện hành vi giao“giao kết hợp đồng” ở tương lai hoặc “thực hiện hợp đồng” hiện hữu hoặc vừa giao kết, vừa thực hiện hợp đồng. Có không ít trường hợp, những người tham gia đặt cọc nhầm lẫn về đối tượng của đặt cọc với đối tượng của chuyển quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng đặt cọc, điều đó dẫn đến những tranh chấp không đáng có, cũng như gây khó khăn cho việc giải quyết tranh chấp. Cần phân biệt rõ ràng đối tượng của đặt cọc là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác chứ không phải quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất mà các bên sẽ ký kết sau khi đặt cọc.

Vì vậy, đặt trong mối tương quan giữa đặt cọc với mục đích đặt cọc mà các bên mong muốn hướng đến, thì việc xác định đúng, đầy đủ đối tượng của đặt cọc sẽ dẫn đến hiệu lực của đặt cọc luôn được bảo đảm, bởi lẽ, nếu pháp luật không quy định hoặc các bên khi đặt cọc có thoả thuận, thì sẽ không thể có trường hợp nào đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, bởi lẽ việc một bên đưa “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác” cho bên còn lại luôn là hành vi thực hiện được và “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác” luôn là đối tượng thực hiện được; cũng không vì giao dịch được đặt cọc có đối tượng không thể thực hiện được mà dẫn đến đặt cọc bị vô hiệu như ví dụ dưới đây:

A đặt cọc cho B để giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất có diện tích khoảng gần 10 ha (chưa được cấp giấy chứng nhận) trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày đặt cọc. Tranh chấp xảy ra, B cho rằng thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận nên không thể đặt cọc được, việc đặt cọc của A cho B là vô hiệu.

2.Không phải chủ sử dụng đất có được nhận đặt cọc để chuyển quyền sử dụng đất đó không?

Với mục đích của đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là tại thời điểm đặt cọc, các bên tham gia đặt cọc đang hướng đến việc thiết lập một giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứ thực tế giao dịch đó chưa phát sinh, mà chỉ là một dạng giao dịch hình thành trong tương lai và với đối tượng của đặt cọc là “tiền” và “việc nhận, giữ khoản tiền” đó của bên nhận cọc trong một khoảng thời gian xác định để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và phải chịu phạt cọc nếu hợp đồng không được giao kết, thì bên nhận cọc đã mặc nhiên chấp nhận các rủi ro trong việc hợp đồng có được giao kết hay không để nhận đặt cọc? Hơn nữa, với một khoảng thời gian xác định được đặt cọc, thì bên nhận cọc hoàn toàn có thể áp dụng các biện pháp cần thiết để đảm bảo khi đến hạn, họ là chủ sở hữu của tài sản và sẵn sàng cho việc giao kết hợp đồng.

Như vậy, tại thời điểm đặt cọc không bắt buộc bên nhận đặt cọc phải là chủ sở hữu của tài sản. Điều này cũng phù hợp với thực tế về một dạng đặt cọc tạm gọi là “đặt cọc lướt sóng” đang xảy ra rất phổ biến mà những người môi giới bất động sản thường hay áp dụng (“đặt cọc lướt sóng” là trường hợp một người đặt cọc với chủ sở hữu của tài sản, sau đó người này nhận đặt cọc lại với người thứ ba để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất mà họ đã đặt cọc với chủ tài sản). Do đó, nếu mang tính chất bắt buộc, thì đặt cọc trong trường hợp này sẽ là vô hiệu và điều đó là không đảm bảo lẽ công bằng nhất là cho bên đặt cọc, hơn nữa, theo quan điểm của người viết thì“đặt cọc lướt sóng” là một loại hình kinh doanh và với quy định của Hiến pháp về quyền tự do kinh doanh, thì “đặt cọc lướt sóng”  không thuộc trường hợp pháp luật cấm.

Tất nhiên, vấn đề ở đây người viết đang muốn bàn đến không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật hình sự.

Ngoài ra, về vấn đề này, vẫn còn một trường hợp pháp lý khác đó là bên nhận cọc tuy chưa là chủ sử dụng của tài sản, nhưng đang trong khoảng thời gian đăng ký, đủ điều kiện, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu như bị bắt buộc, thì sẽ dẫn đến quyền của người sử dụng đất bị hạn chế.

3. Tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình, thì một bên vợ hoặc chồng; một trong số các thành viên hộ gia đình có tự mình nhận đặt cọc không?

Tương tự như trường hợp đã nêu tại mục 2, theo quan điểm của người viết, thì dù là tài sản chung của vợ chồng; tài sản chung của hộ gia đình mà một bên vợ hoặc chồng, một thành viên hộ gia đình tự mình nhận đặt cọc, thì việc đặt cọc đó vẫn được chấp nhận.

Đối tượng của đặt cọc là “tiền”, chứ không phải là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng mà các bên sẽ ký kết sau này, do vậy, việc giao nhận tiền trong đặt cọc là công việc thực hiện được, điều đó đảm bảo hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, chứ không phải các quyền sử dụng đất, loại hình sở hữu của quyền sử dụng đất là điều kiện đảm bảo hiệu lực của đặt cọc, nói cách khác hiệu lực của đặt cọc không phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng mà đặt cọc hướng đến.

 4. Tài sản đang thế chấp, thì có được nhận đặt cọc để chuyển nhượng không?

Trong một vụ việc cụ thể về tranh chấp hợp đồng đặt cọc được TAND huyện Đ, tỉnh Gia Lai xét xử, có nội dung: Bên A nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên A đang thế chấp tại Ngân hàng cho bên B, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 7/3/2022; đến ngày 14/3/2022, tài sản mà các bên đặt cọc để chuyển nhượng mới được giải chấp; sau đó vì nhiều lý do nên hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết.

Tuy nhiên, vấn đề đáng nói ở đây là với nội dung như trên, Tòa án đã nhận định rằng “tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất cam kết chuyển nhượng đang thế chấp cho Ngân hàng. Như vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng này vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu. Đến ngày 14/3/2022, bên B đã trả nợ Ngân hàng và giải, nên kể từ thời điểm này, các bên có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc và hợp đồng đặt cọc ngày 07/3/2022 giữa bên A với bên B có hiệu lực pháp luật”.

Qua sự việc trên cho thấy, Tòa án đã nhầm lẫn giữa đối tượng của đặt cọc với đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng, dẫn đến nhận định không đúng và không phù hợp với quy định của pháp luật. Như đã phân tích tại mục 1, 2, thì đặt cọc không thể nào vô hiệu với lý do đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng mà các bên đặt cọc đang tham gia giao dịch bảo đảm, bởi vì việc giao, nhận tiền trong đặt cọc của bên A cho bên B không bị ảnh hưởng bởi các quyền sử dụng đất hay tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất này.

Hơn nữa, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp, nên thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện chứ không phải là chuyển giao tài sản thông thường. Vì vậy, kể cả là tài sản đang thế chấp thì cũng không ảnh hưởng đến chuyển dịch quyền về tài sản của chủ sử dụng đất.

Các lập luận trên cho thấy, tài sản đang thế chấp thì chủ sử dụng đất vẫn được quyền có được nhận đặt cọc để chuyển nhượng chính thửa đất đang thế chấp.

5.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đặt cọc

Tranh chấp về đặt cọc là tranh chấp thuộc quy định tại khoản 3 Điều 26 của BLTTDS.

Quy định của BLTTDS về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đã xác định thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp quy định tại khoản 3 Điều 26 là theo địa chỉ cư trú của bị đơn và theo sự lựa chọn của nguyên đơn (điểm g khoản 1 Điều 40 – nơi hợp đồng được thực hiện). Như vậy, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc nơi việc giao nhận tiền (đối tượng chính của đặt cọc) được thực hiện, chứ không thể Tòa án nào khác có thẩm quyền.

Có một số quan điểm cho rằng Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có thẩm quyền, do cần phải làm rõ lý do xảy ra tranh chấp, lý do không giao kết, thực hiện hợp đồng; việc không giao kết hợp đồng đó có thuộc trường hợp bất khả kháng hay trở ngại khách quan hay không… người viết cho rằng quan điểm này là không đúng với tính chất, mục đích của đặt cọc, đồng thời, không phân biệt được đối tượng của đặt cọc với đối tượng của giao dịch được đảm bảo bởi đặt cọc, mà nghiêm trọng nhất là trái quy định của BLTTDS về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ.

Trên đây là một số ý kiến trao đổi về đặt cọc có liên quan đến giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (nói chung), với kiến thức còn hạn hẹp, rất mong nhận được ý kiến trao đổi của quý bạn đọc.

TANDCC tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm vụ "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc môi giới đất nền" - Ảnh: Hương An

 *Thẩm phán Toà án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai -  **Thư ký Tòa án Tòa án nhân dân thị xã An Khê, tỉnh Gia Lai

CAO THỊ THANH HUYỀN* - PHẠM HỒNG HUY**