Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi tài sản đang thế chấp tại ngân hàng

Pháp luật không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng. Đồng thời, pháp luật cũng không cấm đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2014. Tuy nhiên việc thực hiện các giao dịch này phải thông báo cho Ngân hàng (bên nhận thế chấp) biết và có chấp thuận bằng văn bản. Điều này được thoả thuận, quy định trong Hợp đồng thế chấp với ngân hàng:

 Theo đó, nghĩa vụ của bên thế chấp: “Không được bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, thay thế, cho thuê, cho mượn, góp vốn, liên doanh, giao quyền hưởng dụng, quyền bề mặt Tài sản bảo đảm hoặc sử dụng Tài sản bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ khác hoặc khước từ quyền sở hữu, quyền sử dụng Tài sản bảo đảm trừ trường hợp được Bên ngân hàng chấp thuận bằng văn bản”.

Tương ứng với đó là quyền của bên Ngân hàng: “Được quyền truy đòi, thu hồi Tài sản bảo đảm nếu Bên thế chấp và/hoặc bất kỳ bên thứ ba nào bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, chuyển giao khác về quyền sở hữu Tài sản bảo đảm hoặc các trường hợp Tài sản bảo đảm bị chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi khác về Tài sản bảo đảm mà không được sự đồng ý bằng văn bản của Bên ngân hàng.

Hơn nữa hiệu lực của hợp đồng thế chấp : « Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký biện pháp bảo đảm và chấm dứt khi các Bên đã thực hiện xóa đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định trong các trường hợp sau: Nghĩa vụ được bảo đảm đã hoàn thành; Tài sản bảo đảm đã được xử lý; Nghĩa vụ được bảo đảm đã được các bên thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Theo thỏa thuận khác của các bên”

Như vậy, việc quy định như trên tại Hợp đồng thế chấp thì hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng có thể vô hiệu nếu chưa thông báo cho ngân hàng và được ngân hàng đồng ý bằng văn bản.  

Mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc bên mua đã biết được tình trạng pháp lý nhà, đất đang được thế chấp tại Ngân hàng nhưng không yêu cầu bên bán cung cấp thông tin Hợp đồng thế chấp/ ý kiến của ngân hàng về việc này thì Hợp đồng đặt cọc  bị vô hiệu  vì vi phạm thoả thuận hợp đồng thế chấp và quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thực tế, các Ngân hàng đã tham gia vào giao dịch như hợp đồng cọc, mua bán, chuyển nhượng 03 bên và phối hợp, quy định các điều khoản để bên bán bên mua đạt được mục đích. Thực tiễn xét xử Toà án cần xem xét yếu tố lỗi của các bên về cung cấp thông tin tình trạng tài sản và ý kiến bên phía ngân hàng để có cơ sở giải quyết.

Thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng - Ảnh: Hưng Thơ

 LS PHẠM VĂN CƯỜNG (Pháp chế Agribank CN Thừa Thiên Huế)