Một số vấn đề về cho thuê quyền bề mặt theo quy định của pháp luật hiện hành

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác mặt đất, sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên (được gọi là bên cho thuê) là chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một diện tích đất nhất định chuyển giao quyền sử dụng đối với diện tích đất đó cho bên kia (là bên thuê) để bên thuê sử dụng diện tích đất đó trong một thời hạn và trả tiền thuê đất cho bên cho thuê. Do đó, về nguyên tắc, khi cho thuê quyền sử dụng đất bên cho thuê sẽ chuyển giao tất cả các quyền nêu trên cho bên thuê. Tuy nhiên thực tế có nhiều trường hợp bên thuê chỉ có nhu cầu sử dụng khoảng không gian trên mặt đất, nghĩa là các chủ thể sẽ chỉ thỏa thuận để chuyển giao quyền bề mặt, các nội dung khác vẫn thuộc quyền sử dụng của bên cho thuê.

Bề mặt của một vật chất được xác định về không gian ba chiều của nó. Nói cách khác, bề mặt hiểu theo nghĩa rộng hơn theo chiều thẳng đứng, mặt cắt ngang và dọc của một vật kiến trúc nhất định đang tồn tại trên mặt đất. Khái niệm quyền bề mặt được quy định tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”. Quyền bề mặt là khái niệm lần đầu được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam. Theo đó, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Quyền bề mặt có đặc điểm của một vật quyền mà đối tượng của nó là đất đai. Nói cách khác quyền bề mặt cũng là một vật quyền phát sinh từ quyền sở hữu, chủ thể quyền bề mặt không những có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước mà còn có quyền khai thác, sử dụng lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã bổ sung chế định quyền khác đối với tài sản với nội hàm là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác, trong đó bao gồm 3 quyền: quyền đối với bất động sản liền kề; quyền hưởng dụng và quyền bề mặt.

Về căn cứ xác lập quyền bề mặt được quy định tại Điều 268 Bộ luật dân sự hiện hành: “Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Có thể thấy, quy định này mang tính chất chung, chưa cụ thể, và đến nay cũng chưa có văn bản hướng dẫn nên thực tiễn còn gặp nhiều bất cập khi xác định “quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận”. So với các tài sản thông thường khác thì quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt với nhiều đặc điểm riêng nên ngoài quy chế pháp lý điều chỉnh chung về hợp đồng thuê tài sản thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bởi cơ chế pháp lý chuyên ngành, bao gồm: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản bản hướng dẫn thi hành. Theo quy định tại Điều 268 nêu trên thì thỏa thuận được hiểu là việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự là một hợp đồng nhưng không thể xác định hợp đồng đó là loại hợp đồng chuyển nhượng, cho mượn, tặng cho hay cho thuê. Mặt khác, cũng là cho thuê quyền sử dụng đất nhưng nếu theo Luật kinh doanh bất động sản thì thời điểm các bên bị ràng buộc pháp lý hoàn toàn khác với thời điểm do Luật đất đai quy định nên khi xảy ra tranh chấp xảy sẽ khó khăn trong việc áp dụng văn bản pháp luật. Do vậy, để có cơ sở pháp lý và tạo điều kiện cho các chủ thể có thể khai thác triệt để các công năng của đất đai một cách hợp lý, cần có văn bản hướng dẫn về các hình thức chuyển giao quyền bề mặt, trong đó có Hợp đồng cho thuê quyền bề mặt.

Bên cạnh đó, đối với việc xác định quyền bề mặt là tài sản còn nhiều vấn đề bàn luận. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, các chủ thể có quyền bề mặt đối với đất đai chỉ là chủ sở hữu của tài sản là các hoa lợi, lợi tức thu được từ các tài sản tạo dựng trên quyền bề mặt. Điều này sẽ gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của các chủ thể có quyền bề mặt. Do đó, pháp luật nên quy định quyền bề mặt (trong thời hạn) là một tài sản thuộc quyền sở hữu hạn chế (không có quyền định đoạt) của người có quyền đó.

Luật gia CHU MINH ĐỨC