Ông T có quyền yêu cầu bà N thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận

Theo quy định của Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị của hợp đồng công chứng cũng như việc hủy bỏ hợp đồng công chứng được quy định như sau:

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.”

Ngoài ra, trong Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về việc hủy bỏ hợp đồng và hủy bỏ do chậm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng như sau:

“Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

 a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

“Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.”

Dựa vào những căn cứ trên và trở lại vụ việc của nhóm tác giả đưa ra, tôi cho rằng bà N đã vi phạm nghĩa vụ đối với ông T, bởi vì trong quá trình thực hiện hợp đồng thì xảy ra sự kiện Covid-19 nên các bên gặp khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

Tuy nhiên, để thể hiện thiện chí thì ông T đã nhiều lần liên hệ bà N nhằm cùng nhau thực hiện nghĩa vụ một cách tốt nhất nhưng khi phát sinh tranh chấp thì ông T biết bà N đã chuyển nhượng thửa đất mà ông T đã đặt cọc.

Trong trường hợp này nếu ông T và bà N không có thỏa thuận khác về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bà N phải khởi kiện ông T tới Tòa án có thẩm quyền để giải quyết thế nhưng vấn đề đáng nói là bà N cho rằng ông T vi phạm nghĩa vụ nhưng lại không khởi kiện ra Tòa yêu cầu hủy bỏ hoặc giải quyết theo quy định pháp luật mà mặc nhiên chuyển nhượng cho bên thứ ba. Điều này đi ngược lại với quy định của Luật Công chứng trong việc hủy bỏ hợp đồng công chứng; đồng thời, như thông tin nhóm tác giả đưa ra thì cũng không thấy bà N có liên hệ hoặc yêu cầu ông T phải thực hiện khi hợp đồng tới hạn. Có chăng, bà N đang cố ý làm khó bên đặt cọc hoặc nói cách khác là bà N không có thiện chí trong giao dịch này?

Sở dĩ, tác giả cho là bà N chưa có tinh thần thiện chí bởi vì trong Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể là khoản 1 Điều 424 có đề cập đến quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bà N đã không thực hiện, về phần mình ông T nhiều lần thúc giục bà N thực hiện hợp đồng. Do đó, có thể thấy được rằng ông T luôn có tinh thần thiện chí để giao dịch được thực hiện một cách thuận lợi, đều này hoàn toàn đối lập với tinh thần của bà N.

Do vậy, nếu bà N muốn chấm dứt hợp đồng công chứng với T thì có thể đàm phán hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng công chứng nhưng bà N đã không thực hiện mà lại tự ý chuyển nhượng cho bên thứ ba, đều này đã đi ngược lại với quy định của Luật Công chứng như đã trình bày ở trên, sở dĩ nhà làm luật yêu cầu việc hủy bỏ hợp đồng công chứng phải do các bên thỏa thuận hoặc do Tòa án bởi vì làm như vậy sẽ hạn chế được việc chuyển nhượng/bán bừa bãi của các bên trong giao dịch và hạn chế rủi ro cho bên còn lại.

Vì vậy, ông T có quyền khởi kiện bà N ra Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là quan điểm của tác giả về vụ án, rất mong nhận được sự góp ý của Quý độc giả và các đồng nghiệp.

XUÂN THOẠI (Chuyên viên pháp lý Công ty Luật TNHH LawKey)

Quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc và trách nhiệm của công chứng từ