“Hợp đồng đặt cọc và bán nhà” liệu có vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được ngay từ khi giao kết?

1. Nội dung vụ án

Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất mang tên bà Nguyễn Thị A thì nhà đất số 123 có diện tích đất ở 92,3m², nhà ở diện tích 57,5m², kết cấu tường gạch, mái tole. Theo Giấy phép xây dựng thì diện tích xây dựng 2 phần của căn nhà số 123 là 96,6m².

Ngày 20/5/2010, bà Nguyễn Thị A lập giấy tay (không có công chứng) Hợp đồng đặt cọc và bán nhà, theo đó, bà A bán một phần căn nhà thuộc sở hữu của mình cho bà Võ Thị O. Hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà ngày 20/5/2010 (sau đây gọi tắt là Hợp đồng) có phần nội dung: Bằng hợp đồng này bên bán đồng ý bán cho bên mua một phần căn nhà số 123… với diện tích ngang 4,85x11,97 (=58,05m²). Kết cấu: tường gạch + sàn gỗ + mái tole. Số tầng: 1 trệt + 2lầu + st (3 tầng). Bằng giá tiền: 2.100.000.000đ… Được bên mua thanh toán như sau: Thế chân (cọc) 100.000.000đ; thanh toán lần 1: 1.500.000.000đ; thanh toán lần hai 500.000.000đ (sau khi công chứng xong)… Thời hạn giao nhà: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày bên A nhận tiền cọc (20/5/2010).

Ngay khi ký kết hợp đồng, bà O đã đặt cọc 100.000.000 đồng và sau đó đã thanh toán tiếp 1.500.000.000 đồng để bà A giải ngân khoản nợ ngân hàng, lấy giấy tờ nhà đang thế chấp để làm thủ tục chuyển nhượng, tách thửa theo quy định. Số tiền còn lại 500.000.000 đồng bà O sẽ đưa sau khi công chứng sang tên. Tháng 6/2010, sau khi được nhận nhà, bà O đã tiến hành sửa chữa và ở cho đến nay cùng các con. Tuy nhiên, thực tế căn nhà sau khi trừ đi phần chuyển nhượng cho bà O thì còn lại là 37,5m² (sau khi trừ đi lộ giới còn lại 25,2m²), không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.

Do không tách thửa, sang tên được cho bà O nên hai bên xảy ra tranh chấp từ năm 2011. Ngày 17/10/2016, bà A và bà O đến Uỷ ban nhân dân phường để giải quyết tranh chấp và được hướng dẫn làm đơn cứu xét xin tách thửa. Ngày 15/3/2016 bà A có Đơn xin xem xét tách thửa đối với căn nhà số 123 thành 02 căn nhà, trong đơn nêu rõ: Năm 2010 bán căn nhà trên diện tích đất 58m² cho bà O, căn còn lại diện tích 37,5m², nên xin tách thửa để ổn định cuộc sống và tạo điều kiện thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bà O theo quy định. Ngày 27/6/2016, Ủy ban nhân dân quận có văn bản chấp thuận cho tách thửa theo đơn của bà A. Tuy nhiên sau đó bà A không tiếp tục thực hiện việc tách thửa theo hướng dẫn của Phòng Tài nguyên và Môi trường do bà A và bà O chưa thỏa thuận được về việc tách thửa căn nhà.

Ngày 09/12/2016 bà A tiếp tục có Đơn cứu xét tách thửa căn nhà nhằm mục đích bán đi phần còn lại để trả tiền cho bà O cũng như trang trải nợ nần, giải quyết khó khăn gia đình. Công văn ngày 14/02/2017 của Phòng Tài nguyên và Môi trường trả lời bà A: Thời điểm tách thửa căn nhà theo thời điểm hiện nay nên không đủ điều kiện tách thửa, không có cơ sở xem xét giải quyết đơn ngày 09/12/2016 của bà A.

Tại Công văn ngày 09/7/2019 của Ủy ban nhân dân quận thể hiện: Trường hợp bà A và bà O đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng… đúng tiêu chí đơn cứu xét ngày 15/3/2016 của bà L… Trường hợp này, sẽ được xem xét giải quyết theo Công văn ngày 27/6/2016 của UBND quận.

Ngày 04/11/2016, bà O khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng, bà O sẽ trả tiếp cho bà A số tiền 500.000.000 đồng còn thiếu và hỗ trợ thêm số tiền trượt giá là 300.000.000 đồng. Nếu yêu cầu này không được chấp nhận do vô hiệu, ngoài việc bị đơn trả lại số tiền đã nhận của bà là 1.600.000.000 đồng thì bị đơn phải bồi thường số tiền trượt giá nhà theo thị trường là 2.800.000.000 đồng.

Bà A xác định ngày 06/10/2011 hai bên hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường thống nhất bà A sẽ hoàn trả lại 1.600.000.000 đồng và thêm một khoản tiền hỗ trợ nhưng thời điểm đó bà A gặp nhiều khó khăn nên chưa có tiền trả lại. Bà A không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày 20/5/2010 do hợp đồng này vô hiệu. Bà A đồng ý trả lại cho bà O số tiền 1.600.000.000 đồng và bà O phải trả lại nhà cho bà. Bà A không đồng ý yêu cầu về việc trả cho bà O số tiền trượt giá 2.800.000.000 đồng. Ngoài ra bà có yêu cầu bà O bồi thường số tiền tương ứng tiền thuê nhà tính từ ngày 6/12/2011 đến nay tạm tính là 101 tháng, phí thuê nhà là 13.500.000 đồng một tháng, tổng số tiền là: 101 tháng x 13.500.000 đồng = 1.363.500.000 đồng. Sau khi cấn trừ số tiền bà phải trả vào số tiền bồi thường này thì bà A chỉ trả cho bà O số tiền 236.500.000 đồng.

2. Quan điểm đối với vụ án

Quan điểm thứ nhất:

Tổng diện tích xây dựng cả hai phần của căn nhà số 123 là 96,6m², sau khi trừ phần diện tích nhà bà A đã bán cho bà O thì phần diện tích còn lại của căn nhà là 96-58,5=37,5m² (sau khi trừ đi lộ giới còn 25,2m²) không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh. Do đó, Hợp đồng giữa bà A và bà O có đối tượng không thể thực hiện được ngay từ khi giao kết nên hợp đồng này nên Hợp đồng bị vô hiệu theo Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005. Do Hợp đồng không đáp ứng điều kiện để thực hiện thủ tục tách thửa sang tên nên khi giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân phường vào năm 2016 thì bà A và bà O đã thỏa thuận chấm dứt Hợp đồng, một bên trả lại nhà, một bên trả lại tiền, nghĩa là ý chí của các bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, Hợp đồng do các bên xác lập vi phạm quy định về hình thức (không công chứng theo quy định) của Bộ luật Dân sự năm 2005. Từ đó, có cơ sở xác định không thể công nhận hiệu lực Hợp đồng. Đồng thời, Hợp đồng vô hiệu do lỗi của cả hai bên nên nếu bà O được Tòa án chấp nhận yêu cầu về phần tiền trượt giá thì bị đơn là bà A được hưởng phần lợi tức phát sinh từ việc bù trừ trượt giá do nguyên đơn sử dụng căn nhà (tiền thuê nhà).

Quan điểm thứ hai:

Tại khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”. Điều 429 BLDS năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm. Năm 2016 bà A và bà O hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường, sau đó ngày 04/11/2016 bà O khởi kiện ra Tòa án. Như vậy, đây là những căn cứ bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện theo Điều 157 BLDS năm 2015, nên nguyên đơn khởi kiện còn trong thời hiệu khởi kiện.

Bà A và bà O ký kết Hợp đồng (giấy tay, không có công chứng), bên bán là bà A đã giao nhà đất cho bên mua là bà O ngay trong năm 2010, bà O cũng đã thanh toán 1.600.000.000 đồng trong tổng số tiền chuyển nhượng là 2.100.000.000 đồng. Mặc dù hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên công nhận hiệu lực hợp đồng theo quy định tại Điều 117, 129 BLDS năm 2015.

Quá trình thực hiện tách thửa để sang tên cho bà O vướng thủ tục do sau khi tách thửa thì phần nhà còn lại của bà A không đủ điều kiện để tách thửa (diện tích còn lại là 37,5m², sau khi trừ đi lộ giới còn lại 25,2m²). Ngày 15/3/2016 bà A có Đơn xin xem xét tách thửa đối với căn nhà 123 thành 02 căn nhà với nội dung để ổn định cuộc sống và tạo điều kiện cho bà A thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bà O theo quy định (được Ủy ban nhân dân quận chấp thuận cho tách thửa). Ngày 09/12/2016 bà A tiếp tục có Đơn cứu xét tách thửa căn nhà nhằm mục đích bán đi phần còn lại để trả tiền cho bà O cũng như trang trải nợ nần, giải quyết khó khăn gia đình (không được Ủy ban nhân dân quận chấp thuận cho tách thửa).

Như vậy, Hợp đồng đã được thực hiện, bà O đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền nhưng bà A không thực hiện tách thửa, sang tên cho bà O dù đã được Ủy ban nhân dân quận chấp thuận tách thửa. Do đó, có cơ sở xác định bà A vi phạm nghĩa vụ bên bán theo khoản 1 Điều 450 BLDS năm 2015. Công văn ngày 09/7/2019 của Ủy ban nhân dân quận cũng xác định: Trường hợp bà A và bà O đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng… đúng tiêu chí đơn cứu xét ngày 15/3/2016 của bà A… Trường hợp này, sẽ được xem xét giải quyết theo Công văn ngày 27/6/2016 của Ủy ban nhân dân quận.

Do đó, Hợp đồng có đủ điều kiện thực hiện nên bà O yêu cầu bà A tiếp tục thực hiện hợp đồng là có căn cứ. Bà O có nghĩa vụ thanh toán cho bà A số tiền chuyển nhượng 500.000.000 đồng còn lại chưa thanh toán, số tiền trượt giá trên giá trị số tiền này là phù hợp.

Trên đây là các quan điểm về vụ án, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi của bạn đọc.

Tòa án nhân dân huyện Trà Cú, Trà Vinh xét xử vụ án  “Tranh chấp quyền sử dụng đất”- Ảnh: Minh Quân

Th.s. TRẦN QUANG MINH (Phó Chánh án TAND tp Chí Linh, tỉnh Hải Dương)