Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng?

Trong thực tiễn xét xử hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này.

1.Hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Quan điểm thứ nhất cho rằng, trong trường hợp các bên đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm đặt cọc, thửa đất đó đang thế chấp tại ngân hàng thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu.

Chẳng hạn theo một bản án: “Như vậy, có cơ sở xác định vào ngày 27/11/2016 khi bà Chu Thị Hằng N và ông Trần Văn L ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh thì căn nhà này đang được ông Trần Văn L và bà Nguyễn Thị H thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần B- chi nhánh T và Ngân hàng thương mại cổ phần B- chi nhánh T không nhận được thông báo nào của ông L, bà H về việc nhận đặt cọc mua bán căn nhà trên. Theo quy định tại khoản 4 Điều 348 và khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Bộ luật Dân sự có hiệu lực thi hành tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc) thì ông Trần Văn L và bà Nguyễn Thị H không có quyền bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho người khác khi chưa được bên nhận thế chấp là Ngân hàng thương mại cổ phần B- chi nhánh T đồng ý. Do đó, ngày 27/11/2016 bà Chu Thị Hằng N và ông Trần Văn L ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh mà không có sự đồng ý của Ngân hàng thương mại cổ phần B- chi nhánh T là vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều 122, Điều 128 và Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 có cơ sở xác định hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Chu Thị Hằng N và ông Trần Văn L vào ngày 27/11/2016 là vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là ông L trả lại cho bà N 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”[1].

Tương tự, theo một bản án khác: “Tại thời điểm bà A và bà M ký kết hợp đồng đặt cọc, tài sản nhà, đất tọa lạc tại 01/410 đường C1, phường P, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Q để đảm bảo cho khoản vay tín dụng bà Trần Thị Nguyên P và bà Đoàn Thị M (theo Thông báo nợ quá hạn số: 200/2020/TB.VIB tính đến ngày 09/12/2020 là 768.880.000 đồng, theo Thông báo nợ quá hạn và xử lý tài sản c a Ngân hàng xác định tổng dư nợ hiện tại đến ngày 15/3/2021 c a bà M, chị P là 764.290.000 đồng). Tại Điều 4 c a Hợp đồng đặt cọc có ghi chú “Bên B hỗ trợ cho Bên A số tiền xóa thế chấp ngân hàng”. Như vậy tại thời điểm giao dịch, phía bên mua (bà A) đã biết được tình trạng pháp lý c a nhà, đất đang được thế chấp tại Ngân hàng. Như vậy, việc ký kết Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho bà Hoàng Thị Kim A khi chưa được sự đồng ý c a Ngân hàng là không đúng, vi phạm quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015”[2].

Như vậy, quan điểm này dựa trên quy định của BLDS về việc bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp.

2.Hợp đồng không bị vô hiệu

Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu trong trường hợp thửa đất mà các bên dự định chuyển nhượng cho nhau đang thế chấp tại ngân hàng.

Ví dụ: “Tại thời điểm các bên ký kết Giấy giao nhận tiền đặt cọc vào ngày 02/8/2019, ông M, bà S đang thế chấp quyền sử dụng thửa đất số Lô B2, tờ bản đồ số 321/2002-ĐC tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh T. Tuy nhiên, việc thế chấp này cũng không ảnh hưởng gì đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc”.

Tương tự, theo một bản án khác: “Điều 3 về thời hạn đặt cọc – thanh toán của hợp đồng đặt cọc ngày 27/3/2021 giữa ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Thanh V quy định như sau: “Thời hạn đặt cọc là 90 ngày, kể từ ngày 27/3/2021 đến hết ngày 27/6/2021. Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A”. Căn cứ vào quy định trên thì trong quãng thời gian từ ngày 27/3/2021 đến hết ngày 27/6/2021, nếu các thửa đất số 505, 506 nói trên không còn là tài sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín, thì việc chuyển nhượng các thửa đất này từ vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ sang bà Trần Thị Thanh V có thể thực hiện được. Mà việc các thửa đất số 505, 506 nói trên không còn là tài sản thế chấp tại Ngân hàng xảy ra trong trường hợp vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ trả hết nợ cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín và điều này là hoàn toàn có thể thực hiện được. Do đó việc hai bên là ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Thanh V ký hợp đồng đặt cọc để cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 505, 506 nói trên từ vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ sang cho bà Trần Thị Thanh V là hợp pháp, không vi phạm điều cấm của luật. Việc án sơ thẩm cho rằng các thửa đất số 505, 506 đang là tài sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín nên hai bên không được quyền ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quãng thời gian từ ngày 27/3/2021 đến hết ngày 27/6/2021, từ đó xác định đây là hợp đồng vô hiệu là không đúng. Do đó, Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên trong vụ án này là hợp đồng có hiệu lực pháp luật”.

3.Căn cứ xác định hợp đồng không vô hiệu

Tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai là hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này không bị vô hiệu vì các lý do sau:

Thứ nhất, mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm này các bên chỉ mới đặt cọc chứ chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó trong thời gian đặt cọc các bên có nghĩa vụ thực hiện xong các nội dung như đã thỏa thuận để đủ điều kiện giao kết hợp đồng (như trả tiền ngân hàng để xóa thế chấp, bảo đảm thửa đất đủ điều kiện). Do đó, việc thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Thứ hai, Đối tượng của đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng. Các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên việc viện dẫn quy định bên thế chấp không được mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp trong trường hợp này là không thuyết phục. Pháp luật cũng không hề có bất kì quy định nào không cho phép ký hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này.

Thứ ba, Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quan điểm này cũng thể hiện rõ tại khoản 2 Điều 407 BLDS năm 2015. Theo đó, sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

**

Thực tiễn cho thấy vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc cần được xác định là một hợp đồng độc lập với giao dịch mà nó bảo đảm (hợp đồng chuyển nhượng). Do đó, việc quyền sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng không thể là nguyên nhân làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trong thời gian tới, hi vọng TANDTC sớm giải đáp, hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong trường hợp này./.

Khu dân cư ven sông Tô Lịch, Hà Nội - Ảnh: Thái Vũ

Th.S NGUYỄN THỊ VÂN ANH (Đại học Luật Huế)